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12月30日9时49分，重庆市四届人大常委会第三十二次会议上，经表决决定接受黄奇帆辞去重庆市人民政府市长职务的请求，任命张国清为重庆市人民政府副市长、代理市长，
众所周知，重庆的GDP增速已经连续两年(2014、2015)位居全国第一，而且今年有望继续保持。但就是这样一个经济快速发展，而且贵为直辖市的地方，在过去5年，她的房价却只涨了12%，其房价涨幅不但远低于全国平均水平，而且大大低于其他可能不如其城市经济实力与活力的小兄弟城市。
还有两点可能让其他城市居民无比羡慕的是：到今天为止，重庆依然是全国一二线城市中唯一没有执行过限购政策的城市，并且其经济发展速度与居民收入增幅也大大跑过了房价涨幅。过去五年，重庆GDP从2010年的7925亿元涨到2015年的15719亿元，升幅为98%;居民人均收入从2010年的17532元涨到2015年的27239元，升幅为55%，是房价升幅的差不多5倍。到今天为止，重庆房价收入比还不到10，也就是平均工作不到10年，就可以买得起房子。
不限购、也不限贷的黄市长，既不欢迎房价高企削弱城市竞争力，也心疼他那些收入有限的市民们，发自内地希望他们都能乐业安居。所以，他总是在这两个目标之下艰难地寻找着平衡。不限购，也不限贷，是他希望真正需要房子的市民，能够人人平等地拥有购买房子的权利。但自由的同时，他一刻也没停止对房地产市场的关照，而且打出一套套直面现实，从根本上解决问题的组合拳。
重视调控供求平衡关系
在5年前举办的一次市长论坛上，黄市长曾介绍自己hold住房价的法宝。他说：要将房地产价格调控到理想目标，必须在“供求平衡、土地价格、税收分量、金融杠杆、配置格局”五个关键环节做文章。重庆这么多年，也就是靠这些办法取得了这个让全市人民感恩的成效。其中，核心的核心是供求平衡、土地价格、与配置格局。其他的两项，更多是为了把这三个要素做到更好服务的。
如果这三项搞不好，通过其他来解决，就会本末倒置，就会走成一些限购城市如今的格局：你即便把房价控制住了，但你的目的是什么?是让大家有房子住?还是房子不涨价，给社会各界一个所谓控制房价有功的好形象?
黄市长是实事求是的人。他很清楚，供应和需求都是决定价格的核心。至今还没剥夺刚需购房者平等购房权的重庆，特别重视从供需两端解决问题。
重庆房价这么稳，首先是不搞奇货可居，按照对需求的估计配足土地的供应。过去几年，重庆主城区的房价一直没有大涨，但其每年新增商品房开工建设和商品房产销面积却一直排名全国前茅，年年都是超过2000万平方米。这背后，是以大量土地供应平衡了大量住房需求，更是以相对低的价格让居民住上了房。
重庆虽然没有限购限贷，但政府始终在通过相关职能部门用行政手段来调整房地产市场土地供应、新增投资和新增预售项目供应等要素，进而从整体上控制房地产市场宏观层面的供求关系，并维护房地产市场的健康平稳发展。
黄市长说：“房地产是不动产。是资源、是住宅，是老百姓的民生保障。房地产大量的资产和银行贷款联系在一起，当然是个半金融资产，和金融安全密集相关。动态来看，我们把它当商品，就要形成供求平衡：把它当成不动产，就要控制房地产的地价、房价;把它当做资本品，就要对资本品进行资本品对应的物业税、房产税或者其他的各种直接间接的税种的管制。”
有人问，重庆怎么保持供求平衡，黄市长回答：“就在陈和平(重庆市副市长，分管城乡建设、国土资源和房屋管理、规划)一支笔上。”所有房地产项目，远的调控土地供应，近的调控审批进度。“房产商买地以后，每个楼盘总要做控制性详规、建设设计规划，这个规划由规划局批，每个单子都要陈和平画圈，我给他说过，如果看这个月房产投资量超过25%，变30%，30%多了，就官僚主义一下，所有房产商报来的规划件别去画圈，压三个月没有关系，如果低于25%，变成15%了，这时候只要有关部门按法规批准，你画圈以后就推出去，建设进度就加快，建设部门也有一些手续上的快慢，政府是可以调控的。”
在此期间，黄市长还总结出一个25%的原则——即重庆市每年房地产投资不能超过全市固定资产投资的25%。黄市长认为，固定资产投资超过25%一定供过于求，低于25%又供应不足，不适应城市化，造成房价飞涨影响国计民生。在此之下，他还摸索出一些其他规律来平衡：比如，住宅始终坚持每平方公里1万人;工业园区发展也有一个检验标准，每平方公里要有100亿产值，不糟蹋土地。
人口持续涌入城市的过程中，住房需求一直不断增加，要维持供需平衡，就必须大量增加供应。对政府而言，就是要多拿地出来。重庆这些年一直在尽量多的供应土地。很多城市都以土地资源有限，耕地红线不能碰为由，搞土地奇货可居。黄市长也不是造土地的，而且也同样不能去碰红线，但他通过创新解决问题。这就是著名的地票政策。
对土地价格始终保持控制
黄市长曾发表文章专门介绍地票政策，这是一个把非城市化地区闲置甚至浪费的土地复垦变成耕地，然后把这个复垦并新增出来的耕地，置换到城市化地区作为国有建设用地，进而在保证耕地总面积只增不减的情况下，增加城市建设用地的政策。
城市化，说白了，核心就是让农民和农民后代进城做市民，城市化的房屋，严格来说，你要保证让这些进城的人买得起，或者住得上。如果农民进城了，他在农村的宅基地就空出来了，你去复垦就变成耕地了。然后置换过来，你就可以把能够城市化的耕地变成住宅用地。这样，既增加土地供应平抑房价，去满足这些把土地还成耕地的新市民的住房需求，又能用他一套房换下可能上亩的耕地出来，让你的耕地只增不减。所以这些年，重庆的建设用地大量增加，但重庆的耕地却只多不少。
还有一点很重要的是，重庆在出售土地的时候，对土地的价格始终是保持控制，甚至节制的。这也是黄市长努力坚守的另一个原则：土地价格不能高过房价的1/3。
他相当清楚，开发商是要挣钱的，政府要是把土地价格弄得其高，他盖出房子来一定是把房价卖到其高。所以，他先给开发商更低价格的土地，也给出开发商低价还能盈利的空间，然后再跟你讲你要流道德的血液：我政府通过土地让利于民了，你也不能挣钱太过分，要是过分了，对不起，我就要制衡你。
“房价中地价有一半的推动力。楼面地价不能高于房价，否则会造成灾难。控制不好地价，是政府失职。”这是黄市长多年前说过的一句话。他强调，“别以为地价高了赚钱，政府收入高了就是好事，它是个好事，但如果唯利是图，一根筋把地价推高，长远就使得房地产价格过高，工商企业房产资源成本过高，最后使得这个地方工商经济萧条，无法良性运作，最后使得这地方的人气都转到了泡沫房产，而不务实业，最后毁坏了整个城市发展的方向，后果就很大。”
实行“双轨制”和“三端调控”
除了从土地价格控制力争让更多人买得起房，重庆还从2008年开始，就在主城区推行首套房退个税的政策，就是你如果是买第一套房，政府会把你的个人所得税退给你，增加你的购买力。
但即便重庆的房价已是全国大中城市的低价(还有一个值得说明，重庆到今天的房屋销售，主要都还是以实际使用也就是套内面积在卖，你给80平米的钱，买到的是实实在在的80平米使用面积，而不是其他城市的建筑面积)，也依然有很多低收入阶层，也是黄市长从来没有忘记的弱势群体买不起房。他们的住房怎么解决，黄市长的办法不是限购，而是努力增加保障房的供应，也就是奉行“市场+保障”的双轨制理念，而且不像其他一些城市，把保障房盖得不像房子或者盖到偏远的郊区。在重庆很多黄金地段，都有成片的保障房。
黄市长将他的双轨制支撑下的房地产调控总结为“低端有保障、中端有优惠、高端有约束”的“三端调控”。即由市场行为主导中高端房地产市场的商品房供应，同时还在房产税试点、契税政策、贷款政策等方面对高端大户型、别墅型等物业形态形成经济性遏制作用，控制高端供应的比例和消费。低端保障性住房主要由重庆市政府主导的公租房系统供应。
在这一政策下，截止2015年底，重庆累计开工建设了公租房69.2套、4475万平方米的保障房。预计到2020年，将通过公租房和其他保障住房，将重庆城镇住房保障覆盖率将达到23.5%，这些房子都便宜地供应给了低收入和外来务工群体。
让房子回归民生保障的根本
从一开始，黄市长就没有想过要把房地产做成稀缺品，也从一开始就不欢迎炒房团，并且从来没有指望靠舆论或道德口号稳定房价，
黄市长的确是不欢迎吵房团的。重庆推行着一项政策：“无户籍、无企业、无工作”人员买第二套普通房也收税。他开门见山地说，出台这个就是为了遏制炒房团。“因为谁如果认为炒房团把房价炒高，使这个地方多收税，增加GDP，是非常愚蠢的短视。”
即便重庆的房价目前维持得这么好，老百姓的安居做得这么好。黄市长依然还在未雨绸缪，防患于未然。9月22日，他在出席“2016市场监督管理论坛”上就曾表示，重庆将在未来3年关闭1500家房地产公司! 采取这个措施的目的，目的就是要维持市场的平稳与健康发展。“这些空壳公司在形势好时，会乱集资搞房地产，而在形势差时，就会资金链断裂，从而成为社会不稳定的源头。”他说。
在今年3月的全国两会上，黄市长曾对一些地方加杠杆去库存，结果飞快炒高房价提出过警告。他说，这跟中央精神是背道而驰的，会给经济带来巨大风险。一两个月、三个月暴涨了30%、50%，这和去年股市高杠杆造成的3000点到5000点的后果是一样的。显然，很多人并没有认真听他的话，更没有防患于未然，以至于出现目前堪称很难收场的局面。
总结下来可以发现，黄市长搞房地产调控，稳住价格并不是他的目的，而不过是手段。他的目的归根到底，还是要让房子尽量回归其民生保障的根本，要让房子作为城市发展的“基础设施”，让不同收入阶层的人都能最大限度地拥有这个“基础设施”，继而安居方能乐业，有了房产更好地奋斗，继而为城市发展提供不竭的动力。我以为，这才是重庆房地产到今天的真正可贵之处。
所以，房价和房市已经不是一个经济或专业问题，也不是能不能的问题，而是一个责任与良知的问题，是一个是否诚恳去做的问题。如果说，下水道是城市的良心;城市的房价，显然应该是政府良心的一部分，甚至是最重要的一部分。
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“如果用加杠杆的方式去库存，跟中央精神是背道而驰的，会给经济带来巨大风险。”——两会重庆团讨论上黄奇帆说
2015年的股市波动剧烈，给投资者造成挥之不去的心理阴影。在两会重庆团讨论时，全国人大代表、重庆市市长黄奇帆指出，如果听任当前一些地方的房市高杠杆，将会是另一场金融灾难。
由于房市体量更大，牵涉面更广，加上房贷游戏规则、风险识别和监管上的不足，对国民经济和广大人民群众造成的危害会更大，尤其是银行的坏账风险。
黄奇帆说，当前我们国家去杠杆，包括去政府债务、包括去工商企业债务，还包括金融系统内部的各种杠杆，尤其要注意金融创新的杠杆和理财产品为了牟利而加的杠杆，特别要注意一些融资项目跨界叠加形成的高杠杆。
黄奇帆举例说，比如最近房地产交易中有一些房产商——也有些房地产买卖中的中介公司，他们给购房者提供首付支持。我们一些银行的购房贷款首付已经从原来的40%降到30%，现在有些已经降到20%，如果房产商或者中介再给买房的人提供10%到20%的首付，实际上就使得买房的人变成零首付或者5%到10%的首付——美国次贷危机的源头就是零首付，房价也就没头没脑地一两个月、三个月暴涨了30%、50%。这和去年股市高杠杆造成的3000点到5000点的后果是一样的。
他指出，要更注重去杠杆降风险，绝不能用加杠杆的办法来促销售、去库存。“如果用加杠杆的方式去库存，跟中央精神是背道而驰的，会给经济带来巨大风险。”黄奇帆强调。
无独有偶，中国楼市近日也出现了类似情况。3月1日，沈阳市政府发布楼市新政，对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生实行“零首付”政策。虽然同日，沈阳官方即回应舆情，指“零首付”政策还处于前期调研论证阶段，暂不具备出台条件。但业内分析人士指出，从经济层面讲，这也是加大杠杆，对于第三方银行来说，风险非常严重。
中国社会科学院金融研究所研究员尹中立也在《21世纪经济报道》撰文称，2016年的楼市与2015年的股市有不少类似之处。2015年的股市就是在“两会”之后，在“银行资金流入股市也是支持实体经济”等言论刺激下，在“4000点是牛市的起点”的不当引导下，出现疯狂的——短短2个月时间里，上证指数大涨60%，创业板指数上涨100%。
尹中立认为，相对于股市来说，楼市更重要。如果楼市出现暴涨暴跌，对经济的打击将难以估计。股市在5000点时的总市值为60万亿元，与居民的银行存款接近，而且其中有50%左右是国有股或法人股，与投资者直接相关的市值只有20多万亿。而楼市的总市值至少在200万亿元以上，是个人投资者持有股市流通市值的10倍以上。从全球经济史看，几乎所有的金融危机都是由房地产危机导致的，只要楼市出现大的波动，经济与金融一定会出现大问题。
金融的着力点与房地产调控术
因为擅长金融管理，黄奇帆还有“金融市长”之称。
在重庆，黄奇帆努力推动直接融资市场，通过股票市场、银行间市场、企业债券等从资本市场为企业直接融资。他认为，这是解决融资问题的关键。据他透露，2014年，重庆市政府帮助企业筹集到一千四五百亿的低利息、低成本的资金，都是从资本市场直接融资得来。
但他并不看好火爆全国的P2P互联网金融，曾多次公开批评，而且早于2014年就暂停了P2P网贷公司的审批。
在黄奇帆看来，中国P2P实际是个“貌合神离”平台。没有坏账准备金、存款准备金等金融机构应有的设置。就像开一个赌场，赌民之间在赌，赌场只是提供牌和桌子。P2P公司通过其网络平台，让想借钱的人与并不认识但愿意借钱的人沟通。“谁在监管?谁能监管?怎么监管?”
他解释说：P2P是一个互联网金融，它做的是一个平台，“P”和“P”之间互相贷款，但是这个平台本身不进行任何贷款。“中国一下子出现1000多家P2P公司，最近这几个月倒闭了30%，原因是什么?就是违反了金融的基本原理。”他认为，P2P把老百姓的钱汇集到平台上，这个平台变成集资的平台，平台作为法人，又把钱借给大户。这种模式没有任何互联网金融的特点，是乱创新。
作为市长，黄奇帆一直紧盯房地产调控。
在他的经验里，控制好三方面，房地产就会平稳发展。也就是，每年房地产的总投资不要超过全社会固定资产投资的25%，跟规划人口有关的社会结构的总量要平衡，还要控制房地产的按揭。
他解释说：超过25%一定供过于求，低于25%又供应不足，不适应城市化。如果一个地方基础设施投资中，房地产占了百分之七八十，长远看没后劲。
黄奇帆认为：“调控地价十分重要，别以为地价高了赚钱，政府收入高了就是好事，它是个好事，但如果唯利是图，一根筋把地价推高，长远就使得房地产价格过高，工商企业房产资源成本过高，最后使得这个地方工商经济萧条，无法良性运作，这地方的人气都转到了泡沫房产，而不务实业，最后毁坏了整个城市发展的方向，后果就很严重。”
他因此强调，楼面地价拍卖，不要超过当期房价的三分之一，是很重要的游戏规则。
从“地票”制度到PPP模式
十八届三中全会之前，黄奇帆成为三中全会《决定》起草组成员之一。三中全会之后，黄奇帆还是三中全会中央宣讲团的成员之一。这被视为中央对重庆正在进行的改革探索予以肯定，重庆的不少经验也被纳入其中。
据黄奇帆说，三中全会的文件里设定的各种改革有330多项。重庆政府这几年，总体上每年推进的改革也有100多项。
仅以政府和社会资本合作(PPP)改革为例，全国各地都出了很多文件来推动这项改革，重庆也在2014年出台了《PPP投融资模式改革实施方案》。但到了2015年初，全国真正实施PPP项目签约然后跟进实施的大约5000多亿，其中2600亿来自重庆。
黄奇帆分析，重庆做得好的关键是重庆的改革方案抓住了PPP的要害，即投资收益。投资必须要有盈利才能吸引投资者前来。
而在重庆的所有改革中，最引人关注的当数“地票”制度。这是重庆自2008年起探索的一项土地改革制度。
所谓“地票”是将农村用地指标转移到城市使用的交易品，具体包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等闲置的农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后，产生的建设用地指标。通过交易，获得地票者可在重庆市域内，申请将符合城乡总体规划和土地利用规划的农用地，征转为国有建设用地。
重庆“地票”制度实行这些年来，15万多亩农村闲置的建设性用地复垦为耕地，把地票的交易价格扣除复垦的成本，15%归集体，剩下的85%全部归农民，收入近300亿元进了农村，反哺了农民。另一方面，“地票”制度也为城市化提供了大量的城市建设用地指标，并确保耕地红线不被突破。
在党的十八届三中全会《决定》提出建立城乡统一的建设用地市场之后，重庆关于“地票”的改革更是引起了人们更多的关注。
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